招商局集团有限（xiàn）公司（以下简称招商局集团）积（jī）极贯彻落实党中央（yāng）、国务院关于防（fáng）风险、去杠杆（gǎn）、稳投资、补（bǔ）短板决策部署，在集团层面建立（lì）公募REITs战（zhàn）略发展体系（xì），通（tōng）过公募REITs推（tuī）动盘活存量（liàng）资（zī）产、扩大有效投资（zī），有力推（tuī）动集团高（gāo）质量发展和现代化基础设施（shī）体系建（jiàn）设。 

打造公募（mù）REITs上（shàng）市平台的主要做法 

招商局集团（tuán）明确以（yǐ）公募REITs推动产业发展、优（yōu）化资本运作、实现资源整合（hé）的战略目标，通过（guò）集团（tuán）牵头、各板（bǎn）块协同配合，构建轻重结合（hé）的产业（yè）模式，取得较好（hǎo）成（chéng）效。

践（jiàn）行（háng）产融结（jié）合，推进（jìn）内部（bù）协同创造新价（jià）值。招商局（jú）集（jí）团（tuán）作为国（guó）有资本投资公司，所属业务丰富多（duō）元（yuán）。其中，实业板块拥有港口（kǒu）、仓储物流（liú）、高速公路、产业园区、保障性租（zū）赁住房等大量（liàng）基础设（shè）施资产（chǎn）；金融板（bǎn）块的（de）证券公司、基金公司、银（yín）行、保险公司（sī）、私募投资（zī）机构等，可担任公募REITs的财务顾问、管理人、托管银行、投资（zī）机构、做（zuò）市（shì）商（shāng）以及Pre-REITs投资（zī）机构、资产培育（yù）期（qī）资金（jīn）支持机构等关键角色。实践（jiàn）中，集团（tuán）加强两大板块内部协同，推动实业板块实现增（zēng）长方式“由量向质”、业务结构（gòu）“由（yóu）重入轻”的转变，形成（chéng）金融板（bǎn）块（kuài）全链（liàn）条参与的公募REITs生态，取得了较好的以融（róng）促（cù）产效果（guǒ）。 

积（jī）极抢抓机遇，搭建（jiàn）多种（zhǒng）公募（mù）REITs上市（shì）平台。招商局（jú）集团紧跟市场趋势及政策导向，2019年在香港发行（háng）央企首只境外REIT招商局（jú）商业房（fáng）托（1503.HK）。2020年4月我国公（gōng）募REITs政策出台后（hòu），迅速开展公募REITs政策研究及方案讨论，加强与监管机构（gòu）沟（gōu）通协调。2021年6月，博时招商蛇口产业园（yuán）封闭（bì）式基础设施证券投资基金（以下简称蛇口产园REIT）作为全国首批基（jī）础设（shè）施公募REITs中唯一的央企项（xiàng）目在深交（jiāo）所发行上市。2022年9月，蛇口（kǒu）产园REIT又申请扩募，并于2023年3月获批，6月正式上（shàng）市（shì）。目前，招商局集团已完成境（jìng）内（nèi）外商业不动产和产业（yè）园资产双REITs平台搭建，正在推（tuī）进高速公路、仓储（chǔ）物（wù）流和保障（zhàng）性（xìng）租赁（lìn）住房资产的公募（mù）REITs申报。未来还将进一步研究港口等符合（hé）公（gōng）募REITs要求的资产上（shàng）市，以实现多种资产类别的公募REITs上市（shì）平台共同（tóng）发展，构建轻（qīng）重（chóng）结合（hé）的产（chǎn）业体系，切实（shí）体现作为（wéi）国有（yǒu）资本投资公司的定（dìng）位，为未来发展奠定（dìng）良好（hǎo）基础。 

多环节参与发行及运营（yíng），实（shí）现多重经（jīng）济收（shōu）益。在蛇口产园REIT发行（háng）阶段，集团所属招商蛇口通（tōng）过（guò）出售旗（qí）下产（chǎn）业园资（zī）产相（xiàng）关权益，获得税（shuì）后收益14.58亿元，实现优质（zhì）资产重新定（dìng）价盘活。蛇口产园REIT上市后，招商蛇口所属招商创业和招（zhāo）商物业分（fèn）别作为蛇口产园REIT的运营管（guǎn）理机构（gòu）和物业管理（lǐ）机构，可获（huò）取稳定的（de）运（yùn）营管理及物业管理收入。同时，招商蛇口作为原始权益人，持有32%的蛇口产园REIT份额，能够（gòu）持（chí）续享受份额增值和收（shōu）益（yì）分红，截至2023年4月底，蛇（shé）口产园（yuán）REIT二级市场（chǎng）增值达（dá）12.90%，合计分（fèn）派超1.38亿元，招商蛇口获得超4400万（wàn）元（yuán）分红。 

实践与理论并重，不（bú）断提高REITs专业赋能。集（jí）团积极（jí）参与政策制定，借鉴招商局（jú）商业房（fáng）托（tuō）在香（xiāng）港REITs市场的（de）实践经（jīng）验，发挥招商证券研究所（suǒ）对全球（qiú）REITs市场的研（yán）究优势（shì），及时向有关监管机构提（tí）供参考资（zī）料、反（fǎn）馈意见建议（yì），为推（tuī）动公募REITs指引及扩募（mù）规则等政策出（chū）台贡献力量。加强（qiáng）总结反思（sī），会同清华（huá）五道口不动产中心，组织所属招商（shāng）蛇（shé）口、博（bó）时基金、招商证（zhèng）券及蛇口（kǒu）产园REIT有（yǒu）关中介机构团（tuán）队等，共同（tóng）编撰《构建不动产金融大循环：中国公募REITs的实践与方（fāng）向（xiàng）》，全面总结我（wǒ）国公（gōng）募REITs的发展历程，详（xiáng）细（xì）介绍实操环（huán）节（jiē）经验做法，并就进（jìn）一步完（wán）善公募REITs体系、促进市场繁荣、构建新发展（zhǎn）格（gé）局等提出政策（cè）建（jiàn）议。 

推（tuī）进（jìn）公（gōng）募REITs上市的主要（yào）体会 

通过战略部（bù）署落地及实操经（jīng）验积累，在（zài）如（rú）何发挥公募REITs功（gōng）能（néng）作用、助力（lì）企业（yè）转型发展（zhǎn）上，招商局集团有（yǒu）以下三方面体会。

抢抓（zhuā）有利（lì）时机，加快研（yán）究推动。我国公募REITs市场已初步（bù）形成一定规模效应和示范效（xiào）应，发展势头较（jiào）好，中央企业（yè）应结（jié）合实际，把握好公募（mù）REITs迈向常态化发行（háng）的（de）市场机遇（yù）。一（yī）是（shì）深化对（duì）公募REITs功能作用的理解（jiě）认（rèn）识（shí），进一（yī）步明（míng）确公募REITs在构建基础设施（shī）领域业务（wù）新（xīn）模式、促进投融资循环和业务闭环上的重要意义。二是（shì）站在落实国家战（zhàn）略、助力集（jí）团转型发展的高度，研究制定公（gōng）募REITs上市规划，将（jiāng）公募REITs植（zhí）入（rù）企业发展模式（shì），作为转型升级（jí）的重要抓手（shǒu）。三是选取（qǔ）合规、优质资产搭建公募REITs上市平台（tái），盘活（huó）存量资产，扩大有效（xiào）投资，推动集团（tuán）在构建现代化基础设（shè）施体系中发挥更大作用。 

优化组织体系，强化能力建设。中央企业普（pǔ）遍存（cún）在规模体量大、业务（wù）条线（xiàn）多、资产较为分散的特点（diǎn），应加（jiā）强内部组织架（jià）构优化和运（yùn）营能力建设，推动公募REITs在实现（xiàn）投融资高效循环（huán）上更（gèng）好发挥作用。一是根据（jù）不同种类的资产特性，搭建以（yǐ）总部为核心、各业务条线（xiàn）具备自主（zhǔ）性、各区域资产具备灵活性的组织体系，实（shí）现发展战略（luè）统一化、业务（wù）条线专业化、资产管理品牌（pái）化（huà）、区域（yù）管理特色化。二是针对不（bú）同资产类型（xíng），培育独立、专业的（de）轻资产运（yùn）营团队，推动轻（qīng）资产运营独立化、专业（yè）化、品牌化，在资（zī）产（chǎn）的培（péi）育、孵（fū）化、成熟、退出（chū）等环（huán）节实现提质（zhì）增效，为集团创（chuàng）造更多价值，同时还可探（tàn）索轻（qīng）资产运营公司独立（lì）上市（shì）的可（kě）能性（xìng）。 

做好前期准（zhǔn）备（bèi），提（tí）高工（gōng）作效（xiào）率。公募（mù）REITs作为资产上市且后续持续运营（yíng）的平台，涉及资产合法合规性完善、资产（chǎn）重组、“股+债”架（jià）构（gòu）搭建、上（shàng）市后资（zī）产运营等相（xiàng）关工作。实践中企业如（rú）过于依赖（lài）集（jí）团统一管理模（mó）式、未能实现所（suǒ）持资产的相（xiàng）对独立，则上述工作可能耗费（fèi）较长时间，并增（zēng）加（jiā）沟通成本（běn）。为提高公募REITs发行效率，企业（yè）可做好以下准（zhǔn）备工作。一是在项目开发（fā）或收购阶段加强对基（jī）础设（shè）施（shī）资产（chǎn）合法合规性的重视，提高相关资质和手续的完备程（chéng）度。二是有（yǒu）序做好（hǎo）资产及运营管理人员独立性的（de）建设，更好保证运营管理的连续性和稳（wěn）定性。三是适度搭建（jiàn）项目公司（sī）杠杆（gǎn），以较低资金占用完成项（xiàng）目（mù）投资建设（shè），并为公募REITs搭建“股+债”架构（gòu）、形成税（shuì）盾合理（lǐ）避税奠定基（jī）础。 

下一步工作打算 

持续提（tí）升（shēng）存量资产经营能力（lì）。严格按照公募REITs发行要求，做好资产（chǎn）梳（shū）理、资产整合、重新定位、改造提（tí）升等存量资产经营（yíng）各环（huán）节工作，通过公募REITs提升市场回报水平，保（bǎo）障投（tóu）资人（rén）权（quán）益。 

持续打造多元资产（chǎn）上市平台。依托监管部门鼓励REITs发行上市的利（lì）好（hǎo）政策（cè），推（tuī）进高速公路、仓储（chǔ）物流、消费基础设施和保（bǎo）障（zhàng）性租赁住（zhù）房资产的（de）公募REITs上市，持续探索港口等类型资产的境内公募（mù）REITs平台搭建。同时，进一（yī）步打通资（zī）产从培育到（dào）上市的全链条（tiáo），实（shí）现“投—建—融—管—退”闭（bì）环，深度挖掘资本市场价值，更好助力我（wǒ）国公（gōng）募REITs市场繁（fán）荣发展。

树立（lì）轻资产运营品牌（pái）。借（jiè）助公募REITs公开上市属性，着力打造（zào）旗下各（gè）板块资产运（yùn）营主体平台，完善资产运营主（zhǔ）体对外输出运营管理的（de）路（lù）径（jìng）与能（néng）力，进一步增厚集团轻资产运营管（guǎn）理收益，拓展集团资产管理规模。